“工业上楼”，通常指多层厂房或“摩天工厂”，是面向新经济、业态的新探索。从2023年开始，深圳加速推动企业“工业上楼”。

深圳天工测控技术有限公司（以下简称：天工测控）是一家专从事定位技术与无线连接技术相关产品研究和应用的国家高新技术企业，并于2021年获得了深圳市“专精特新”企业称号。2023年7月，出于扩大经营的考虑，天工测控选择“工业上楼”，与深圳市智慧城产业服务公司（以下简称：智慧城）签订了房屋租赁合同，入驻鸿创科技中心6栋。

据天工测控负责人回忆，签约前，智慧城声称，公司是龙华区工信局下属机构，具备龙华区科技创新（数字经济企业）孵化器、深圳市专精特新公共服务平台、深圳大学龙华区专精特新培育基地等资质，厂房是深圳“工业上楼”项目。

“当初选择签约，很大原因上考虑了智慧城所拥有的多项资质。”入驻没多久，天工测控等多家企业发现，智慧城仅仅是“二房东”，承租的物业并不具备政府部门认定的科技企业孵化器资质，当初承诺的租赁补贴也无法申请。此外，智慧城还存在虚增租赁面积的情况。

龙华区有关部门向南都湾财社记者确认，智慧城目前运营管理的鸿创科技中心6栋，尚未申报过任何级别的孵化器认定，不属于政府已认定的科技企业孵化器。同时，经与深大龙华产业基地负责人求证，智慧城与深大、深大龙华产业基地均不存在合作关系。

就企业投诉的相关问题，南都·湾财社记者曾多次联系智慧城实控人潘燕芬，截至记者发稿，并未获得回应。目前，与智慧城签约的部分企业，已经搬离了鸿创科技中心，有企业决定起诉智慧城并索赔。这些企业负责人感觉到，“被骗了。”

虚构的科技企业孵化器资质

天工测控负责人告诉南都湾财社记者，在承租前，公司还进行了实地考察。公司注意到，智慧城的物业有多处关于“专精特新培育基地”、“龙华区科技创新企业孵化器”的介绍。此外，天工测控发现，鸿创科技中心6栋的其他楼层已经有企业在装修，且同样是专精特新企业。

“厂房面积较大，软装硬装的成本并不低，看到有企业动工装修后，加深了我们签约的意愿。”天工测控负责人说。

符合“工业上楼”的要求，又有孵化器资质，还有专精特新培育能力，多次沟通后，2023年7月底，天工测控与智慧城签订了合同。同年11月，天工测控正式乔迁至鸿创科技中心6栋，一同入驻的还有天工测控实控人名下的另一家企业——深圳市微能信息科技有限公司。

一次偶然的契机，天工测控负责人却发现，智慧城并不具备相关的孵化资质，仅仅是个“二房东”。

据介绍，智慧城的实控人潘燕芬通过与鸿荣源旗下的深圳高登来恩电子技术有限公司（以下简称“高登来恩”）签订租赁合同，承租了鸿创科技中心6栋9-12层，建筑面积约为14237.68平方米，目前已出租给10余家企业。

天眼查APP显示，智慧城的股东共有两名。其中，潘燕芬持股60%，深圳市华立方软件有限公司持股40%。股权穿透后，潘燕芬直接、间接持股比例达88%，为智慧城实际控制人。

南都湾财社记者走访时发现，在智慧城的办公地，张贴有龙华区工信局下属机构、鸿创中心招商主体等宣传标语，声称具备龙华区科技创新（数字经济）企业孵化器、深圳市专精特新公共服务平台、深圳大学龙华区专精特新培育基地等资质。

此外，在天工测控承租的鸿创科创中心6栋，南都湾财社记者也发现了多处智慧城的宣传标语，包括“龙华区专精特新培育基地服务中心”等。

龙华区工信局回复企业的短信内容显示，其并没有下属专精特新培育基地，也未授权相关企业通过下属专精特新培育基地进行宣传。此外，龙华区政府网站公布的区级科技企业孵化器名单中，并不存在智慧城的名字。

值得注意的是，在签订的租赁合同中，包括天工测控在内的多家企业，需要每月向智慧城缴纳2元/平方米的孵化管理费用。天工测控在内的多家企业认为，“与智慧城签订了租赁合同时，被骗了。没有孵化资质，为何还要收取管理费？”

无法申请的租金补贴

智慧城并未获得任何级别的孵化器认定，当初可以申请的租金补贴的承诺也落了空。

与天工测控一样，国家级高新技术企业深圳市普洛威电子有限公司（以下简称“普洛威电子”）也入驻了鸿创科技中心A区6栋。

普洛威电子实控人向记者展示了来自智慧城实控人潘燕芬的聊天记录。内容显示，潘燕芬承诺，入驻企业如有实际运营，可以申请科技企业孵化器租金补贴，补贴标准为20元-24元/平方米。智慧城还向普洛威电子实控人展示了一家企业登记入驻的情况表。

普洛威电子实控人表示，如果按照上述补贴方案中的最低标准，即20元/平方米，公司可以获得补贴109.20万元。然而，智慧城孵化器资质并未得到认定，也并非深圳市专精特新公共服务平台，潘燕芬承诺的租金补贴无从申请。

像普洛威电子一样遭遇的企业还有多家。深圳市智慧星联电子有限公司（以下简称“智慧星联”）公司于2023年3月19日入住鸿创科技中心A区6栋。公司负责人告诉湾财社记者，“智慧城实控人潘燕芬当初承诺，每平方米至少补贴20元，入驻一年后便可申请。”

然而，智慧星联入驻满一年后，并未成功申请到上述租金补贴。迫不得已，智慧星联已搬离了鸿创科技中心。 

据了解，智慧星联与智慧城签订的租金为48元/月，如果能够获得租金补贴，智慧星联实际每月的租金支出可以降低至28元/月左右。智慧星联负责人坦言，“当初与智慧城签约，很大程度上是因为租金补贴。”

南都·湾财社记者从多家企业了解到，在租金补贴申请时间上，智慧城实控人潘燕芬对各家企业给出了不同的说法，有“入驻1年后可申请”，也有“实际运营后每年3月份申请”。接受南都·湾财社采访的多家企业均表示，“收到过智慧城潘女士的租金补贴承诺，而补贴承诺是他们选择签约的重要原因。” 

除无法申请孵化器租金补贴，入驻的企业还发现，出租方智慧城还存在虚增租赁面积的情况。

以天工测控为例，在签订的租赁合同中，公司租赁了鸿创科技中心6栋11楼，面积为4065平方米。然而，龙华住建局的数据显示，该厂房的面积仅为3559平方米。这意味着，天工测控凭空少了500平方米左右的租赁面积。

据南都湾财社记者统计，从上述相关企业的反馈中，智慧城虚增租赁面积总计约2500平米。以每月48元/平米的租金标准计算，智慧城每月通过虚增租赁面积，可以额外获得租金12万元。

就企业投诉的相关问题，南都·湾财社记者曾多次联系智慧城实控人潘燕芬，截至记者发稿，并未获得回应。此外，在南都湾财社实地走访中，一位工作人员则表示，“不方便回答。”

龙华区：暂未出台“工业上楼”项目补贴政策

龙华区回应称，经核查，鸿创科技中心为福城街道高登来恩产业提容项目，该项目已纳入我市“工业上楼”清单，用地单位为深圳高登来恩电子技术有限公司，已于2023年10月23日完成四期规划验收工作。截至目前，我区暂未出台针对“工业上楼”项目厂房租赁的资金补贴政策。

智慧城是否具备专精特新、科技企业孵化器等资质？龙华区表示，经核查，“深圳大学龙华区专精特新培育基地”不是政府项目，区相关部门从未授予“龙华区鸿创科技中心6栋”任何“专精特新”相关性质的资质、牌子等，也未与智慧城有过任何协议。

此外，龙华区有关部门介绍，智慧城目前运营管理的鸿创科技中心6栋，尚未申报过任何级别的孵化器认定，不属于政府已认定的科技企业孵化器。

龙华区表示，针对智慧城声称与深大、深大龙华产业基地存在合作关系，区相关部门已多次对接沟通，智慧城均未提交合作证明材料。同时，经与深大龙华产业基地负责人求证，智慧城与深大、深大龙华产业基地均不存在合作关系。

律师：或存在虚假宣传及使用欺诈方式招租的行为

北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人朱逸聪律师表示，若企业所说属实，智慧城在未取得创业孵化基地的情况下，仍然在对外招商广告中以“专精特新培育基地”“龙华区科技创新企业孵化器”等关键词招租，并明确以入驻“可以申请科技企业孵化器租金补贴”为噱头吸引租客，则其存在虚假宣传，以及使用欺诈方式招租的行为。

朱逸聪表示，根据《反不正当竞争法》，我国对于虚假宣传的处罚措施包括处以二十万元以上二百万元以下的罚款，吊销营业执照等。同样，基于上述虚假宣传及欺诈行为，承租企业可以主张智慧城以欺诈手段使其违背真实意思订立了租赁合同，请求人民法院或仲裁机构撤销合同；或者以智慧城构成违约，要求解除与智慧城的租赁合同并要求其承担返还租金、赔偿装修款等违约责任。

“不过基于办理类似案件的经验，一般租赁合同中很少清楚记载上述承诺条件，因此承租方的主张是否成立，还取决于其是否具备相关证据以及其所提供证据的证明力度。”朱逸聪说。

统筹：南都湾财社 记者 邱墨山

采写：南都湾财社 记者 吴鸿森 邱墨山股票可以用杠杆